Já me perguntaram várias vezes “qual é o melhor investimento imobiliário no Brasil?”
Sem sombra de dúvidas: o desenvolvimento de loteamentos para venda de lotes financiados.
Só aí você tem ganho de capital e fluxo de recebíveis com juros e correção monetária.
E ainda tem garantia real pela lei 9.514/97, que estabelece a alienação fiduciária, isto é, o próprio terreno financiado pelo desenvolvedor imobiliário ao consumidor final fica em garantia.
E o que é interessante em investir nessa forma em negócios imobiliários é que o fluxo de recebíveis, com ganho de capital, juros e correção pagos pelo consumidor final, pode ser utilizado para investir com recorrência em ativos financeiros (de juros e/ou dividendos).
E assim, o investidor no desenvolvimento imobiliário (loteamentos) pode ampliar a taxa de retorno total dessa estrutura de investimentos.
UM EXEMPLO DE COMO É INVESTIR NO DESENVOLVIMENTO DE LOTEAMENTO
Então, a forma mais interessante de investir, de verdade, em loteamentos seria assim, e vou fazer alusão a um caso real, que vou detalhar um pouco mais adiante:
Você entra como sócio participante na fase de desenvolvimento de um bom projeto imobiliário — bem estruturado, feita todas as análises de viabilidades: financeira, comercial, mercadológica etc, e due diligence (“pente-fino”) jurídico — com R$ 67.000,00, por exemplo, e em média 18 meses depois você obtém retorno superior a 72,4% líquido (cenário conservador) em ganho de capital apenas, sem considerar o ganho com juros e correção monetária pagos pelo consumidor final na aquisição de lotes financiados.
COMO AS PESSOAS PENSAM QUE É INVESTIR EM LOTEAMENTO
No entanto, as pessoas acham que consumir o produto final do loteamento, ou seja, comprar um lote, é “investir” em loteamento…
Exemplo: o comprador de terreno entra no financiamento de um lote de R$ 115.500,00, com 10% de entrada e o restante em 120 vezes, com juros e correção monetária – praxe no mercado.
No final das contas, vai pagar R$ 190.515,66, SEM considerar a incidência da correção monetária corrigindo as parcelas do financiamento. Se considerar um índice de inflação corrigindo as parcelas em 6% ao ano, em média, o valor do financiamento chegaria a R$ 236.313,02
Nesse mesmo período, o investidor no desenvolvimento de loteamentos, já teria multiplicado o capital inicial (R$ 67.000,00) em, no mínimo, 10 vezes!
OUTRA FORMA DE INVESTIR EM TERRENOS, MAS NÃO TÃO VANTAJOSA COMO O DESENVOLVIMENTO DE LOTEAMENTO
Agora, quero que você considere um outro cenário:
Imagine você comprar um terreno por R$ 67.000,00 e depois de 18 meses, você consegue vendê-lo por R$ 135.000,00. Isso representa um ganho bruto de 101,5% no período.
Na forma tradicional, SE você conseguir tal ganho neste prazo, você ainda terá de deduzir as seguintes despesas, reduzindo consideravelmente o retorno bruto:
- Devida análise jurídica do terreno (R$ 350,00 a R$ 2.500,00)
- ITBI, escritura e registro (no mínimo 5% do valor de mercado do terreno)
- Comissão na venda (6% sobre os R$ 135.000,00)
- Imposto sobre o lucro (15% sobre o lucro apurado)
- IPTU do tempo que for proprietário do terreno (R$ ?)
- Cuidados com o terreno, conservação, limpeza etc. (R$ ?)
Isso considerando um terreno regular, dentro da normalidade.
VEJA A SUPERIORIDADE DO INVESTIMENTO NO DESENVOLVIMENTO COMO SÓCIO PARTICIPANTE DE UM EMPREENDIMENTO
Já, por outro lado, investindo no desenvolvimento imobiliário, você investe R$ 67.000,00 (caso real) para buscar 101,5% de retorno líquido (tangível, sob análise de viabilidade do negócio), no tempo médio de 18 meses.
E como investidor no desenvolvimento imobiliário, como sócio participante do loteamento, você CORTA tudo isso:
Devida análise jurídica e fiscal do terreno (R$ 350,00 a R$ 2.500,00)ITBI, escritura e registro (no mínimo 5% do valor de mercado do terreno)Comissão na venda (6% sobre os R$ 135.000,00)Imposto sobre o lucro (15% sobre o lucro apurado)IPTU do tempo que for proprietário do terreno (R$ ?)Cuidados com o terreno, conservação, limpeza etc. (R$ ?)
O custo com a análise jurídica e financeira independente, pode ser partilhado entre os sócios participantes, tornando-se um valor irrisório ante o retorno do investimento.